مسیریابی مسکن در سال ۹۸

افق یکساله بازار مسکن در حوزه‌های معاملات و ساخت و ساز، نهم اردیبهشت سال آینده در همایش «چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال ۹۸» مورد بررسی قرار می‌گیرد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در همایش «چشم‌انداز اقتصاد ایران» که اردیبهشت سال جدید، ششمین دوره برگزاری را تجربه می‌کند، موقعیت کنونی و آتی بازار مسکن در سه سرفصل واکاوی خواهد شد. در این همایش همچنین به آینده بازارهای ارز،‌ طلا و سکه، بورس، روند بازارهای جهانی و همچنین چشم‌انداز اوضاع اقتصادی کشور و اثر آن بر کسب‌ و کارها به همراه پیش‌بینی‌های مرتبط با اقتصاد کلان و تحولات سیاسی نیز پرداخته می‌شود. این همایش همه ساله توسط «دنیای‌اقتصاد» برگزار می‌شود.

آنچه اهمیت پرداختن به بخش مسکن و ساختمان در همایش «چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال ۹۸» را نسبت به سال‌های گذشته ارتقا داده است، مواجهه بازار مسکن ۹۷ با فراز و فرودهای کم‌سابقه بوده است. در یک نمونه از این نوسانات شدید تجربه شده، میانگین قیمت مسکن در تهران طی سال‌جاری، به لحاظ میزان رشد نقطه‌ای،‌ رکورد تازه‌ای در مقایسه با جهش‌ سال‌های ۸۶ و ۹۲ (دو مقطع زمانی که قیمت آپارتمان‌های پایتخت در اوج رونق، با بیشترین میزان افزایش همراه شد) را به ثبت رساند. در حال‌حاضر متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران تقریبا نسبت به سال ۹۶ دوبرابر شده است. از سوی دیگر، در برابر این فراز قیمتی، بازار ملک شاهد فرود تند حجم معاملات خرید مسکن شد. تعداد آپارتمان‌های فروخته‌شده در تهران طی ماه‌های اخیر به کمترین میزان طی حداقل ۴ سال گذشته رسید. در نیمه دوم امسال، حجم معاملات ماهانه مسکن در تهران تقریبا با ماه‌های فروردین هر سال که یک ماه شبه‌تعطیل محسوب می‌شود و معمولا خرید و فروش آپارتمان در آن ماه به‌خاطر مشخص نبودن چشم‌انداز سال، انجام نمی‌گیرد،‌ برابر بود. در ماه‌های پاییز سال ۹۷، کمتر از ۶ هزار واحد مسکونی در تهران بین خریدار و فروشنده معامله شد. این میزان معاملات مسکن معادل یک‌سوم معاملات در زمان رونق است. نوسانات شدید در معاملات مسکن نیز طی امسال وجود داشته است. در بهار امسال، معاملات خرید آپارتمان در تهران، فاز رونق زمستان سال ۹۶ را تا حدودی حفظ کرد به‌طوری که در اردیبهشت ماه نزدیک به ۱۷ هزار فقره واحد مسکونی در پایتخت معامله شد. اما از تابستان، اولین نشانه از توقف مسیر پیش‌روی معاملات مسکن در شهر تهران با کاهش ماهانه حجم خرید و فروش آپارتمان، آشکار شد.

اکنون وضعیت بازار مسکن در شهرهای مختلف کشور نیز چندان قابل طبقه‌بندی در فاز رونق نیست. هرچند اوضاع در آنها نسبت به تهران بهتر است اما در غالب شهرها روند رشد معاملات مسکن به دلیل افزایش قابل‌توجه قیمت‌ها، کاهش پیدا کرده است. از طرفی، حال بازار ساخت و ساز نیز به دلیل آسیب‌هایی که از محل افزایش هزینه ساخت و قیمت تمام‌شده مسکن به سازنده‌ها و سرمایه ‌گذاران ساختمانی وارد شده، مساعد نیست. این وضعیت، «کنکاش» درباره بازار مسکن ۹۸ را از سمت طیف گسترده‌ای از فعالان و ناظران در این بازار، تشدید کرده است. گروه‌های مختلف فعال و ذی‌نفع در بازار مسکن به دنبال پیش‌بینی‌های کارشناسی هستند تا از آنها در نقش «موقعیت‌یاب» بتوانند برای چگونگی ورود به این بازار در سال جدید، بهره‌برداری کنند.

آنچه نهم اردیبهشت سال آینده از سوی کارشناسان و صاحب‌نظران درباره «بازار مسکن سال جدید» تشریح می‌شود، به‌عنوان نشانگرهای یک رادار اقتصادی، می‌تواند نقشه راه طیف فعال در این بازار باشد. علی چگینی مدیرکل سابق دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن و صاحب‌نظر در این بخش، قرار است در همایش «چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال ۹۸»، آینده بازار مسکن را در سه سرفصل کلیدی شامل مولفه‌های سمت عرضه مسکن، مولفه‌های سمت تقاضای مسکن و بازارهای اثرگذار بر این بخش،‌ تشریح کند. همچنین حسین عبده‌تبریزی نیز در کنار موضوع سخنرانی خود با عنوان چشم‌انداز اوضاع اقتصادی و اثر آن بر کسب و کارها در سال ۹۸، همانند دوره‌های قبلی این همایش، یک بحث کاربردی درباره بازار مسکن سال جدید ارائه خواهد کرد.

اسفند سال گذشته در همایش «چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال ۹۷»، عناوین و مطالبی که این دو صاحب‌نظر اقتصادی برای بازار مسکن ۹۷ ارائه کردند، حاوی «۱+۴» نکته طلایی بود. مهم‌ترین بحث مطرح شده در همایش پارسال، «اثرگذارترین فاکتور بیرونی بازار ملک بر روند معاملات و قیمت» بود. در همایش قبلی، اعلام شد در سال ۹۷ قیمت مسکن بیشترین تاثیرپذیری خود را از تحولات نرخ ارز خواهد گرفت. اکنون کارنامه بازار مسکن در سالی که گذشت کاملا مشخص می‌کند بخش قابل‌توجهی از جهش قیمت مسکن چه به شکل مستقیم و چه به‌صورت غیرمستقیم، از شوک‌های ارزی پی‌درپی،‌ شارژ شد. التهاب و نابسامانی در بازار دلار در اوایل امسال ابتدا به انتظارات تورمی در جامعه و تعجیل متقاضیان خرید مسکن به انجام معامله منجر شد و در نهایت با هدایت تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی به بازار معاملات ملک، شرایط برای جهش قیمت مسکن را فراهم ساخت. در گام بعد، شوک‌های ارزی در نیمه تابستان اثر منفی بر نوسانات قیمت مصالح ساختمانی و در نهایت قیمت تمام‌شده ساخت مسکن گذاشت و باعث خروج سازنده‌ها از بازار ساخت و ساز شد.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از خلاصه آنچه در همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال ۹۷ برای بازار مسکن ارائه شد نشان می‌دهد: در این همایش، پیش از شروع سال ۹۷، دو توصیه طلایی، یک هشدار قیمتی و یک علامت رکودی نیز خطاب به فعالان این بازار مطرح شد.

«تغییر جنس عرضه مسکن» اولین توصیه‌ای بود که در همایش سال گذشته خطاب به سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی مطرح شد. این توصیه در پی اعلام «ناهمخوانی بین مساحت غالب در ساخت و ساز با مساحت غالب در معاملات خرید مسکن» در این همایش، عنوان شد. چگینی در همایشی که «دنیای اقتصاد» در اسفند ۹۷ برگزار کرد، گفت: در سال ۹۶ حدود ۶۰ درصد از خریداران مسکن در تهران،‌ آپارتمان‌های با مساحت حداکثر ۹۰ مترمربع را برگزیدند و معاملات ملک در این محدوده متراژی انجام شد اما روند ساخت‌وسازهای دست کم سال ۹۵ و همچنین عرضه‌های جدید به بازار مسکن ۹۶ (واحدهای تکمیل شده) بیانگر آن است که فقط ۳۳ درصد از تیراژ عرضه، کمتر از ۹۰مترمربع مساحت دارد. این ناهمخوانی با شدت کمتر در سایر شهرها نیز وجود دارد. دومین توصیه علی چگینی و حسین عبده‌تبریزی برای بازار مسکن در آخرین همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران که اسفند سال گذشته برای بررسی چشم‌انداز بازارها در سال ۹۷ برگزار شد، «تمرکز ساخت و سازها بر پروژه‌های غیرلوکس و مصرفی با واحدهای میان‌متراژ و متوسط قیمت» بود.

در قالب این توصیه عنوان شد: جنس تقاضای مسکن نه تنها به‌خاطر کاهش قدرت خرید، انتخاب واحدهای کم‌متراژ را در اولویت خود دارد بلکه به دلیل افزایش خانوارهای تک‌نفره و کاهش بعد خانوار نیز تقاضای واحدهای با مساحت کمتر از ۶۰ مترمربع به شدت رو به افزایش است. نرخ رشد جمعیت در کشور به میانگین سالانه ۲/ ۱ درصد کاهش پیدا کرده است اما نرخ رشد خانوار به‌طور میانگین ۷/ ۲درصد در سال است. مقایسه این دو نرخ، کاهش بعد خانوار و البته تداوم افزایش تقاضای جدید مسکن البته با شیب کم را نشان می‌دهد. در سال جاری تقاضا برای خرید واحدهای ۵۰ تا ۶۰ مترمربع نسبت به سال گذشته افزایش چشمگیر پیدا کرد. سال گذشته، عمده تقاضا برای این گروه متراژی، خاصیت «مصرفی» داشت اما در بازار معاملات ملک سال جاری به دلیل ورود تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه به حوزه خرید آپارتمان و تشخیص آنها به بازدهی بهتر سرمایه‌گذاری در خرید واحدهای کوچک، تقاضای نهایی برای این مساحت ملکی، چند برابر شد.

در گزارشی که اسفند سال گذشته در همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال ۹۷، برای بخش مسکن ارائه شد، «خیز قیمت مصالح ساختمانی» در قالب نمودار نرخ رشد به تصویر کشیده شد که خود، نوعی هشدار درباره افزایش قریب‌الوقوع قیمت تمام‌شده ساخت مسکن بود. در آن گزارش اعلام شد متوسط قیمت مصالح ساختمانی در ۶ ماه اول سال ۹۶ رقمی معادل ۱۹درصد افزایش پیدا کرده است در حالی که سال ۹۵ میزان رشد قیمت مصالح ساختمانی ۵ درصد بوده است. اثر منفی تورم مصالح ساختمانی درست در تابستان سال ۹۷، در بازار ساخت و ساز ظاهر شد. رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی از یکسو و کمبود عرضه برخی مصالح و تجهیزات ساختمانی در بازار از سوی دیگر، باعث توقف فعالیت سازنده‌ها در نیمه امسال شد. اکنون نیز سایه جهش قیمت مصالح ساختمانی و قیمت زمین، بر فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی سنگینی می‌کند. گروهی از سازنده‌ها نه توان ساخت دارند و نه توان محاسبه قیمت تمام شده برای قیمت‌گذاری روی واحدهای نوساز. در سالی که گذشت متوسط قیمت مصالح ساختمانی در تهران ۵۰ تا ۸۰ درصد افزایش پیدا کرد.

چهارمین نکته همایش اسفند سال گذشته در بخش مسکن را می‌توان «علامت در پیش بودن رکود معاملات از ناحیه تخریب قدرت خرید مسکن» عنوان کرد. در این همایش، روند نوسانات قدرت خرید وام مسکن در تهران طی سال‌های دهه‌ ۸۰ و ۹۰ به تصویر کشیده شد. نتایج نشان داد اگر چه در سال ۹۵، قدرت پوششی وام خرید مسکن برای متقاضیان خرید یک واحد مسکونی ۷۵ متر مربعی با میانگین قیمت، به ۱۸درصد برای وام‌های اوراق و ۲۴ درصد برای وام صندوق یکم رسید اما در سال ۹۶ تحت تاثیر افزایش قیمت مسکن، قدرت خرید وام‌ها کاهش پیدا کرد و برای وام اوراق و وام یکم به ترتیب ۱۷ درصد و ۲۳ درصد شد. این کاهش خفیف قدرت خرید وام مسکن، تحت تاثیر افزایش ۱۰درصدی میانگین قیمت مسکن در تهران در سال ۹۶ رخ داد. اما در حال حاضر که جهش بیش از ۹۰ درصدی در قیمت‌ها نسبت به سال ۹۶ اتفاق افتاده است، قدرت خرید تسهیلات عملا نصف شده و باعث خروج اجباری تقاضای مصرفی وابسته به تسهیلات از بازار معاملات ملک شده است.

در همایش اسفند پارسال برای اولین بار،‌ تغییرات قیمت مسکن در گروه‌های سنی آپارتمان‌ها در بازار معاملات ملک شهر تهران، اعلام عمومی شد. این گزارش مشخص کرد متوسط قیمت واحدهای در گروه سنی ۱۱ تا ۱۵ سال ساخت بیش از سایر گروه‌های سنی آپارتمان در سال ۹۶ نسبت به سال ۹۵ افزایش پیدا کرده است. دلیل این سبقت نیز حرکت خریداران به خرید این واحدها ناشی از رشد قیمت در واحدهای نوساز بوده است. در پاورپوینتی که اسفند پارسال در همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال ۹۷، توسط چگینی برای بررسی بازار مسکن تشریح شد، تصویر کلی این بازار در سال ۹۷ به شکل «انجام معاملات خرید آپارتمان در سطح پایین» و «بیشتر بودن تورم مسکن از نرخ تورم عمومی به‌عنوان محتمل‌ترین سناریو» به شرکت‌کنندگان در همایش‌ ارائه شد. اکنون که آمارهای رسمی، روند ۱۱ ماه اول سال ۹۷ در بازار مسکن را اعلام کرده‌اند، مشخص شده است هم معاملات خرید مسکن در سطح فوق‌العاده پایین قرار داشته و هم تورم نقطه‌ای مسکن دست کم دو برابر تورم عمومی است.

در همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال ۹۷ که اسفند پارسال برگزار شد، مهم‌ترین عوامل بیرونی اثرگذار بر بخش مسکن معرفی و تشریح شد. این عوامل شامل نرخ تورم، حجم نقدینگی، نرخ سود سپرده‌های بانکی،‌ تحولات بازارهای ارز و طلا و بورس،‌ میزان درآمد و پس‌انداز خانوارها،‌ قدرت خرید وام مسکن و همچنین سطح قیمت تمام شده ساخت مسکن هستند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در همایشی که نهم اردیبهشت سال آینده برای بررسی چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال ۹۸ برگزار می‌شود، تغییرات قیمت مسکن در سناریوهای مختلف به همراه علل مطرح بودن آنها، مورد بررسی قرار خواهد گرفت. در همایشی که «دنیای اقتصاد» در نهم اردیبهشت سال جدید‌ برگزار می‌کند،‌ همچنین چشم‌انداز سایر بازارها و همچنین تحولات بازارهای جهانی نیز بررسی می‌شود.

در کنار ششمین همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال ۹۸، هشتمین همایش سیاست‌های پولی و چالش‌های بانکداری و تولید نیز در همان روز نهم اردیبهشت برگزار خواهد شد. در این روز، هشتمین همایش سیاست‌های پولی و چالش‌های بانکداری و تولید در نوبت صبح و همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال ۹۸ در نوبت عصر برگزار می‌شود. در همایشی که در نوبت صبح برگزار می‌شود تصمیم‌گیران ارشد همراه با اقتصاددانان و صاحب نظران از طیف‌های مختلف فکری به آسیب‌شناسی تکرار چالش‌ها در اقتصاد ایران خواهد پرداخت.همایش هشتم به دنبال پاسخ به این سوال است؛ عوامل ماندگاری چالش‌ها در اقتصاد ایران چیست و چرا حل نمی‌شود؟ متقاضیان حضور در این همایش برای کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص می‌توانند به آدرس http://events.den.ir مراجعه کنند یا با شماره تلفن‌ ۸۷۷۶۲۳۵۰ (دبیرخانه همایش) تماس بگیرند.