رکودی دیگر در کمین بازار مسکن

رکودی دیگر در کمین بازار مسکن

سه شنبه 28 اسفند 1397 ساعت 4:45

به گزارش شبکه خبری بانک و بیمه "بینا" به نقل از سرپوش 

بازار مسکن که سال‌ها فعالان خود را در انتظار ورود به دوره رونق گذاشته بود، سرانجام در سالجاری به این انتظار پایان بخشید. اما عمر رونق بازار مسکن در این سال به بیش از دو سه ماه قد نداد و رونق با ورود دلالان به بازار به رکودی عمیق‌تر نسبت به سال‌های گذشته تبدیل شد. به‌دنبال این موضوع حتی کسانی که امسال تصمیم داشتند به‌عنوان مشتری وارد بازار شوند، دیگر توانایی خرید مسکن که رشد قیمت بیش از ۹۲ درصد تجربه کرده، ندارند.

با این حال بسیاری از کارشناسان رشد قیمت مسکن را ناشی از نوسانات بازار ارز می‌دانند، اما عده‌ای دیگر معتقدند ارز آن‌قدری قدرتمند نیست که بتواند به شکل مستقیم بر بازار دیگر تاثیر بگذارد. در واقع این اقتصاد کلان است که شرایط بازار را تعیین می‌کند و به‌دنبال آن امیدی برای بازگشت رونق به صنعت ساختمان در سال آینده وجود ندارد.در این زمینه «آرمان» گفت‌وگویی با مهدی سلطان‌محمدی، تحلیلگر اقتصاد مسکن، انجام داده است که در ادامه می‌خوانید.

برخی فعالان بازار مسکن، نوسانات بازار ارز، سکه، طلا و حتی شاخص بورس را در بالارفتن قیمت مسکن در سالجاری موثر می‌دانند. آیا در علم اقتصاد بازارهای همسو بدین شکل از یکدیگر تاثیر می‌پذیرند و می‌توان بین آنها روابط علت و معلولی قائل شد؟

به هر حال یک همبستگی بین افزایش قیمت‌ها در بازار ارز، سرمایه، کالا، طلا، سکه و مسکن دیده می‌شود. این همبستگی ناشی از چند عامل است. اول اینکه افزایش اسمی قیمت همه این بازارها تا حد زیادی متاثر از تورم عمومی اقتصاد است. پس نرخ بازار خود به‌عنوان معلولی از شرایط اقتصاد کلان شناخته می‌شود. زمانی که نرخ تورم روند صعودی را طی می‌کند، ارزش پول ملی در سراشیبی قرار می‌گیرد و قیمت اسمی تمام کالاها کم و بیش رو به افزایش می‌گذارد که متاسفانه در این زمینه ممکن است عده‌ای در کشف رابطه علت و معلولی دچار اشتباه شوند.

این‌گونه نیست که نوسان بازار ارز به‌عنوان عامل اصلی روی بالا رفتن قیمت مسکن تاثیر بگذارد، بلکه صنعت ساختمان همسو با بازارهای دیگر و متاثر از شرایط کلان اقتصاد افت و خیز قیمت را تجربه می‌کند. عامل دوم را می‌توان در افزایش نرخ نهاده‌های مسکن جست‌وجو کرد. در اینجا می‌توان اثر غیرمستقیم افزایش نرخ ارز بر قیمت نهایی مسکن را یافت. چراکه تعداد زیادی از این نهاده‌ها و مواد اولیه از طریق ارز تامین می‌شوند. فولاد، ماشین‌آلات، لوازم برقی و بسیاری دیگر از مصالح از نیاز به تامین مالی ارزی دارند و هر نوسان در بازار ارز، روی قیمت آنها تاثیر می‌گذارد. اما عامل سومی که می‌توان به آن اشاره کرد، تاثیر روانی جامعه بر افزایش قیمت بازارهای اقتصادی است.

زمانی که قیمت‌ها در سایر بازارها رو به فزونی می‌گذارند، شهروندان تصور می‌کنند که بازار مسکن هم متعاقب آنها دچار افزایش قیمت می‌شود و یک انتظار گرانی به‌وجود می‌آید. البته نمی‌توان تمام تاریخچه بازار مسکن را ذیل این تحلیل قرار داد. این عوامل در اتفاقات اخیر دخیل بوده‌اند. تجربه تاریخی نشانگر آن است که در مواردی بازار ارز رشد شدید قیمت را پشت‌سر گذاشته، اما مسکن دچار هیچ تکانه‌ای نشده که برعکس این ماجرا هم صادق است. اما در مجموع می‌توان گفت که این بازارها از یک همبستگی عمومی برخوردارند.

آیا در این همبستگی سیاست خارجی و تحریم‌های آمریکا علیه ایران هم دخیل است؟ به‌عنوان مثال عده‌ای بر این عقیده هستند که با اتمام مهلت معافیت کشورهای خریدار نفت ایران از تحریم‌های نفتی، یک شوک وارد اقتصاد می‌شود و بازار مسکن هم از آن تاثیر می‌پذیرد. آیا شما این نظر را تایید می‌کنید؟

همبستگی بازارها را به همان مقداری که اشاره شد نباید محدود دانست. مولفه‌های دیگری وجود دارند که روی قیمت بازارها، به‌ویژه بازار مسکن تاثیر می‌گذارند. به عنوان مثال در تحلیل شرایط بازار هیچ‌گاه نباید از مساله عرضه و تقاضا غافل شد. میزان تولید سالانه مسکن عاملی است که می‌تواند حتی به‌عنوان اصلی‌ترین متغیر تعیین قیمت به ایفای نقش بپردازد. همچنین این بازار مستقل از سایر بخش‌ها هر پنج شش سال یکبار یک نوسان را تجربه می‌کند و یک تکانی به خود می‌دهد تا وارد دوره جدیدی از رونق یا رکود شود. مولفه دیگر نرخ بهره بانکی است. زمانی که این نرخ افزایش می‌یابد، خرید و فروش مسکن روند معکوسی را طی می‌کند و زمانی هم که مسئولان تصمیم به کاهش نرخ سود بانکی می‌گیرند، تقاضا در بازار مسکن تحریک می‌شود.

به تاثیر بازارهای دیگر در بخش ساختمان هم پاسخ داده شد. بنابراین باید ترکیبی از این متغیرها برای تحلیل شرایط بازار در نظر گرفت. به همین منوال تحریم یا داشتن روابط حسنه با سایر کشورها هم تاثیر مهمی بر اقتصاد کشور می‌گذارد. به هر حال میزان فروش نفت در تامین سرمایه کشور نقش بسزایی دارد و زمانی که در فروش طلای سیاه مشکل ایجاد شود، بالطبع تخصیص منابع با شرایط سخت‌تری صورت می‌گیرد و منابع کشور کمتر به سمت بخش‌های زیربنایی تزریق می‌شود. ما باید آمادگی ورود به یک دوره رکودی دیگر را داشته باشیم. همچنین باید منتظر نشست و دید بانک مرکزی چه تصمیمی را برای نرخ بهره می‌گیرد. بالطبع این نرخ می‌تواند اثر جدی بر کاهش یا افزایش قیمت مسکن در سال آتی داشته باشد.

کاهش این نرخ می‌تواند مردم را به این نتیجه برساند که سپرده خود را از بانک خارج کنند و وارد بازارهای دیگری بشوند. بازار مسکن نیز با شرایطی که دارد می‌تواند میزبانی این سرمایه‌ها را بر عهده گیرد و تا حد زیادی تحریک شود. با این حال متاسفانه نرخ تورم روند صعودی را طی می‌کند و تا پایان بهمن ماه رقم بیش از ۲۳ درصد را در طول یکسال به ثبت رسانده است. باید دید که دولت چه تصمیمی را برای کنترل این نرخ اتخاذ می‌کند. در صورتی که این روند ادامه یابد، بعید است که نرخ بهره بانکی کاهش یابد. با این حال در نیمه دوم سال روند صعودی نرخ تورم کاهشی شده و انتظار می‌رود که دولت سال آینده با سیاست‌های انقباضی از بالا رفتن نرخ تورم جلوگیری کند. اگر مجموعه فرآیندها مد نظر قرار گیرد انتظار رشدی که برای سال ۹۷ در حوزه مسکن وجود داشت، در سال آینده پیش‌بینی نمی‌شود.

اکنون میزان تسهیلاتی که به متقاضیان مسکن پرداخت می‌شود، در بهترین حالت حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد ارزش واقعی مسکن را دربرمی‌گیرد. عده‌ای اعتقاد دارند که سهم تسهیلات باید تا ۸۰ درصد قیمت نهایی افزایش یابد تا تمام اقشار موفق به تهیه مسکن سرپناهی برای خود شوند. شما سیاست وام‌دهی دولت را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

افزایش میزان اعتبارات در بخش مسکن و سهل‌ترشدن شرایط پرداخت آن می‌تواند در تحریک بازار مسکن و ورود آن به دوره رونق موثر باشد. اما پرسش این است که دولت از چه منابعی می‌تواند این اعتبارات را افزایش دهد و سقف پرداخت وام را به ۸۰ درصد برساند. واقعیت این است که منابع کافی و پیش‌بینی‌شده برای این بخش وجود ندارد. زیرا اگر این اعتبارات از بخش سپرده‌‌ها تامین شود، میزان آن محدود است و بانک‌های عامل فقط در سقف محدودی که منابع دارند می‌توانند به پرداخت تسهیلات بپردازند. ولی اگر همانند دوره احمدی‌نژاد از خط اعتباری بانک مرکزی استفاده کنند و منابع بانک مرکزی را به کار بگیرند، بالطبع باید شاهد اثرات تورمی آن باشیم که خود عاملی برای گرانی مسکن می‌شود و علاوه بر آن پیامدهای زیانباری در اقتصاد بر جا می‌گذارد. در واقع دست سیاست‌گذار در این زمینه بسته است و با توجه به تنگناهای موجود نمی‌توان انتظار چندانی از آنها داشت.

امیر داداشی

ثبت نظر

ارسال

نمایش‌

بی توجهی به کارکنان نفت در تعیین پاداش پایان خدمت کارکنان دولت!

بر اساس لایحه بودجه ۱۴۰۲ در سال آینده پاداش پایان خدمت کارکنان در ازای هر سال خدمت و به میزان حداکثر تا سی سال ۵۲۰ میلیون تومان پیش‌بینی شده که نسبت به امسال ۷۵ میلیون تومان اضافه شده است.

  • 403

2877 میلیارد دلار ثروت نفتی برباد رفته در 12 سال تحریم

برای فهم بهتر مقدار هزینه 2877 میلیارد دلاری وارد شده از صادرات نفتی از دست رفته تا پایان سال میلادی گذشته، می‌توان به ارزش ریالی آن با توجه به قیمت دلار در بازارهای امروز اشاره کرد که بالغ بر 100.7 هزار هزار میلیارد تومان می‌شود.

  • 408

رحیمی: در لایحه بودجه ۱۴۰۲ هیچ افزایش قیمتی برای حامل‌های انرژی دیده نشده است/ معافیت برای خانوارهای کم‌درآمد

عضو کمیسیون انرژی مجلس شورای اسلامی گفت: سال آینده هیچ افزایش قیمتی برای حامل‌های انرژی از جمله بنزین، گازوئیل و گاز را نداریم و این موضوع اصلاً در بودجه سال ۱۴۰۲ نیامده است.

  • 479

اشتباه بانک مرکزی در آبان ماه

سید احسان خاندوزی، سخنگوی اقتصادی دولت : نرخ ارز در سامانه نیما متغیر خواهد بود. بخشی از مشکلی که در آبان و آذر ماه به وجود آمد بود. اشتباه در تخصیص ارز در یکی از زیرمجموعه های بانک مرکزی بود و موجب شد واردات برای کالاهایی که با درهم باید وارد می شد با محدودیت همراه شود .که باعث شد این موضوع القا ش ...

  • 478

قیمت قطعات یدکی در بازار سلیقه ای شد/ خبری از نظارت نیست

رئیس اتحادیه تعمیرکاران خودرو با اعلام اینکه قیمت قطعات یدکی گران شده اما قیمت دستمزد تعمیرکاران خودرو تغییر نکرده است، گفت: در حال حاضر قیمت قطعات یدکی خودرو بسیار بالاست و هیچ نظارتی در این رابطه انجام نمی شود.

  • 475

کارنامه روحانی و رئیسی در کنترل تورم

«تورم را نصف و سپس تک‌رقمی خواهیم کرد»؛ این دقیقا وعده‌ای بود که سیدابراهیم رئیسی در انتخابات سال گذشته داد. اکنون 16 ماه از آغاز به کار دولت او می‌گذرد و بررسی‌ها نشان می‌دهد رئیسی و دولتش در کنترل تورم طی این مدت، نسبت به بازه زمانی مشابه در دولت روحانی، ناکام بوده‌اند.

  • 397

سابقه بیمه خریدنی نیست ولی یک استثنا دارد

سابقه بیمه خریدنی نیست مگر اینکه فرد به ۶۰ سال رسیده باشد و برای بازنشسته شدن نیاز به خرید سابقه بیمه داشته باشد.

  • 569

مردم بیشتر چه خانه‌هایی می‌خرند؟

فشار تقاضا برای واحدهای کوچک متراژ و قدیمی نمایه غالب در این بازار است.

  • 340

اقتصاد کلان چیست؟

ه علت تاثیرگذاری وضعیت اقتصادی بر تمامی افراد، مسائل اقتصاد کلان، نقش مهمی را در مباحثات سیاسی ملی ایفا می‌کنند. شرکت‌کنندگان در انتخابات از وضعیت اقتصادی آگاه هستند و می‌دانند که سیاست‌های دولت می‌تواند از راه‌های قابل‌توجهی بر اقتصاد، تاثیرگذار باشد.

  • 387

چرا مردم تمایلی به بیمه‌های زندگی ندارند؟

یک مدیر بیمه‌ای ضمن تشریح برخی دلایل عدم توجه مردم به بیمه‌های زندگی، گفت: :‌ یکی از مهمترین دلایل تورم و کاهش ارزش پول است که مردم متناسب با شرایط تصمیم می‌گیرند.

  • 532

قطار سریع السیر در بازار سکه

برخی از سکه بازان با اشاره به اظهارات اخیر رئیسی درباره قطار پیشرفت به کنایه می گفتند نرخ دلار این روزها سوار قطار سریع السیر شده و ایستگاه ها را یکی پس از دیگری طی می کند. همین امر موجب شده سکه بازان تحت هیجان افزایش قیمت دلار در موقعیت خرید قرار بگیرند.

  • 498

نقش موثر اصناف در تنظیم بازار و توزیع کالاهای اساسی

رییس سازمان صنعت، معدن و تجارت قزوین با تاکید بر نقش مهم اصناف در پیشبرد اهداف اقتصادی کشور و توزیع کالا و خدمات بین جامعه گفت: بدون همراهی و حضور موثر اصناف هیچ برنامه‌ای در بازار قابلیت اجرا و عملیاتی شدن ندارد.

  • 397

احتمال تغییر سن و سابقه بازنشستگی در بودجه ۱۴۰۲/ کدام صندوقها با بودجه دولت سرپا هستند؟

دولت برای جلوگیری از تشدید چالش در صندوقهای بازنشستگی بایستی پیشنهادهای تحولی در حوزه صندوق‌های بازنشستگی و اصلاح سن و سابقه بازنشستگی در بودجه سال ۱۴۰۲ لحاظ کند.

  • 1753

پول مازاد فروش خودرو در بورس کالا به جیب خودروساز می‌رود؟

عضو هیات رئیسه کمیسیون صنایع و معادن مجلس گفت: اگر قیمت معامله شده خودرو در بورس بالاتر از بهای تمام شده پایه و سود معقول باشد، تفاوت مذکور باید برای مصارف عمومی به طور مثال برای توسعه صنعت حمل و نقل هزینه شود.

  • 285

«زمستان سخت» پتروشیمی ایران آغاز شد

بحران مدیریتی در حالی دومین دارنده منابع گازی جهان را دچار چالش جدی کرده است که رسانه‌های نزدیک به دولت مدت‌ها بود «زمستان سخت اروپا و التماس آن‌ها برای گاز ایران» را نوید می‌دادند.

  • 487

تحلیل تکنیکال بورس چیست؟

تحلیل تکنیکال بورس در واقع علمی در بازارهای مالی است که در آن پیش‌بینی قیمت‌های آینده بر اساس بررسی قیمت‌های گذشته صورت می‌گیرد.

  • 271

وضعیت حاد در بانک های 4 استان کشور

نرخ تسهیلات به سپرده ها پس از کسر سپرده قانونی در مهر ماه امسال، در 4 استان کشور بالاتر از 100 درصد بوده که اتفاقی خطرناک در اقتصاد قلمداد می شود. به باور برخی تحلیل گران این رویداد می تواند موجب رشد فزاینده نقدینگی شده و از این حیث این 4 منطقه را میدان انفجار نقدینگی می دانند.

  • 1894

بیشترین رشد قیمت سهام بانکی به سامان رسید

در اولین روز هفته معاملات بورس و فرابورس تهران، شاهد تغییرات اندک شاخص سهام بانک‌ها و موسسات اعتباری در بازار سرمایه بودیم.

  • 1704

بیشترین رشد قیمت سهام انبوه سازی، املاک و مستغلات به وتوس رسید

در اولین روز کاری هفته معاملات بورس وفرابورس تهران شاهد افت شاخص سهام شرکت های انبوه سازی،املاک و مستغلات دربازار سرمایه بودیم.

  • 675

وصول ۲۷۰ هزار میلیارد تومان مالیات در ۷ ماه/ درآمد مالیاتی مهر ۵۰ هزار میلیارد تومان شد

با توجه به آمارهای سازمان امور مالیاتی طی ۷ ماهه سال جاری حدود ۲۷۰ هزار میلیارد تومان مالیات وصول شده است و درآمد مالیاتی مهر ماه ۵۰ هزار میلیارد تومان بوده است.

  • 361