دلایل بهبود عملکرد صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات

به نقل از سنا؛ صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، نوعی صندوق سرمایه‌گذاری است که سرمایه افراد را به منظور سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات جمع‌آوری می‌کند و سهام این صندوق‌ها در بورس مورد معامله قرار می‌گیرد. افراد با خرید سهام این صندوق‌ها عملا مالکیت مجموعه‌ایی از مجتمع‌های مسکونی، مراکز خرید حتی مراکز بهداشتی درمانی را به عهده می‌گیرند.صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات که بر اساس صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک طراحی شده‌اند، سرمایه سرمایه‌گذاران متعددی را جمع آوری می‌کنند. این امر به سرمایه گذاران خرد امکان می‌دهد از سرمایه‌گذاری در املاک سود ببرند، بدون آنکه مجبور باشند ملک را خریداری، مدیریت یا تأمین مالی کنند. از سویی دیگر، REITs به عنوان پرچین سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در برابر تورم عمل می‌کند.

صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust (REIT))، برای نخستین بار در سال ۱۹۶۰ در ایالات متحده امریکا پدیدار شدند تا به همه سرمایه‌گذاران، به ویژه سرمایه‌گذاران خرد، امکان دسترسی به املاک و مستغلات درآمدزا را بدهند. از آن زمان به بعد، REITs در ایالات متحده از رشد و شکوفایی چشمگیری برخوردار شدند، به گونه‌ای که برای سایر کشورها الگو قرار گرفتند.

REITs، برای نخستین بار، مزایای سرمایه‌گذاری در املاک تجاری را برای آمریکایی‌های کم درآمد به ارمغان آورد؛ مزایایی که پیشتر تنها از طریق واسطه‌های مالی بزرگ در دسترس افراد ثروتمند قرار می‌گرفت.

قوانین و مقررات REITs طی دوره‎های مختلف، اصلاح شده است تا آن‌ها را به ابزار مالی جامعی بدل کند که به همه امریکایی‌ها اجازه بدهد از مزایای سرمایه‌گذاری در املاک تجاری با کیفیت بالا برخوردار شوند. امروزه، حدود ۱۴۵ میلیون امریکایی (حدود ۴۳ درصد از خانوارهای امریکایی)، سهامدار یونیت‌های REITs هستند.  

REITs که به یک صنعت در زمینه املاک و مستغلات تبدیل شده‌، همچنان در حال توسعه و پیشرفت ابزارهای خود است تا سرمایه‌گذاران متنوع‌تری را جذب خود کنند و به هدف خود که تنوع بخشیدن به ابزارها و امکانات مختلف سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات است، برسند.

پس از امریکا، هلند دومین کشوری است که REITs را ایجاد کرد و سپس، استرالیا آن را اجرایی کرد. اگرچه سنگاپور نخستین کشور آسیایی است که در سال ۱۹۹۹، قوانین آن را در کشور خود معرفی کرد، اما ژاپن نخستین کشور آسیایی است که REITs در آن ظاهر شدند. انگلستان، فرانسه و اسپانیا، به همراه ۲۲ کشور دیگر، در دهه نخست هزاره جدید، REITs را پذیرفتند.

این کشورها، نسبت به تغییرات اقتصادی واکنش نشان داده و قانون REITs را به طور مکرر به منظور حفظ جذابیت و ترویج سرمایه‌گذاری و تحریک اقتصادی به‌روز کردند.

برخورداری REITs از معافیت‌های مالیاتی، امکان پیش‌بینی جریان درآمدی و شفافیت درآمد، مناسب بودن بازه کلی، امکان سرمایه‌گذاری در پروژه‌های بزرگ با مبالغ کم، ریسک پایین سرمایه‌گذاری، فرصت مناسبی را ایجاد می‌کنند تا افراد با درآمد پایین و سرمایه خرد بتوانند در REITs سرمایه‌گذاری کنند.

در سال ۲۰۲۱، حداقل ۲۹ کشور در سراسر جهان REITs را ایجاد کرده‌اند و تا ۲۹ ژانویه ۲۰۲۱، شاخص جهانی که شامل ۴۹۰ شرکت املاک و مستغلات در بورس اوراق بهادار از ۳۹ کشور جهان است، سرمایه بازار سهام آنها حدود ۱.۷ تریلیون دلار را نشان می‌دهد.

بیشتر REITs، همانند سهام، به صورت عادی معامله‌ می‌شوند. این موضوع آنها را برخلاف سرمایه‌گذاری‌های مرسوم در املاک و مستغلات، از ویژگی نقدشوندگی بالاتری برخوردار می‎کند.

REITs در انواع گوناگونی از املاک، همچون ساختمان‌های مسکونی، هتل‌ها، ساختمان‌های پزشکی، مراکز بهداشتی و درمانی، خانه‌های سالمندان، ساختمان‌های اداری، فروشگاه‌های زنجیره‌ای خرده‌فروش، انبارها و غیره سرمایه‌گذاری ‌می‌کند.

به گزارش سی ان بی سی، حدود ۱.۵ تریلیون دلار در REITs ایالات متحده سرمایه‌گذاری شده است و REITs به عنوان پرچینی در برابر تورم در نظر گرفته می‌شود و بازنشستگانی که نگران کاهش ارزش دارایی خود در برابر تورم هستند، سرمایه گذاری در REITs را درآمدزا می‌دانند که از درآمد آنها در برابر تورم در دوران بازنشستگی نیز محافظت می‌کند.

بازنشستگانی که به دنبال درآمد ثابت هستند که کمتر تحت تأثیر تورم قرار می گیرد، REIT را در نظر می‌گیرند. REITs در زمان تورم خوب عمل می‌کنند، زیرا در زمان تورم، اجاره بها افزایش می‌یابد و آنها این افزایش بها را به سهامداران خود منتقل می‌کنند و به درآمدزایی بیشتر آنها می‌انجامد. با توجه به ساختار قانونی آنها،REITs  ملزم به پرداخت ۹۰ درصد از درآمد خود به سهامداران در قالب سود سهام هستند. این پرداخت ها معمولاً سه ماهه یا ماهانه انجام می شود.

با گذشت زمان، اگرچه REITs  و قوانین و مقررات حاکم بر آنها تکامل یافت تا نیازهای متغیر صنعت املاک و مستغلات و همچنین اقتصاد کشورها را برآورده سازد، اما در طول این فرایند،REITs  همچنان به مأموریتی که کنگره امریکا در ۱۹۶۰ تعیین کرده بود وفادار ماندند: برخورداری از مزایای سرمایه‌گذاری در املاک و درآمدزایی از آن، برای همگان و همیشه قابل دسترس است و امروزه نیز اینگونه عمل می کنند.

شرکت تامین سرمایه بانک مسکن به عنوان اولین شرکت تامین سرمایه تخصصی کشور در صنعت املاک، مستغلات و شهرسازی با هدف افزایش کارآمدی در چرخه عرضه و تقاضای مسکن راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را در دستور کار خود قرار داده است و به منظور تسهیل در فرایند راه‌اندازی و نیز اطمینان از موفقیت در دستیابی به اهداف متصور شده برای این صندوق‌ها در بازار املاک و مستغلات کشور، مجموعه ای از پیشنهادات خود را  به سازمان بورس و اوراق بهادار ارسال خواهد کرد.