زمان مناسب عرضه اولیه

زمان مناسب عرضه اولیه

فخرالدین زاوه/ اقتصاددان بازار سرمایه کشور از لحاظ تنوع ابزارهای مالی وضع نسبتا مناسبی دارد. از میان ابزارهای متعدد موجود در این بازار، صندوق‌های زمین و ساختمان به‌طور خاص برای بهره‌مندی صنعت ساختمان و پیشبرد طرح‌های کلان املاک و مستغلات، طراحی و به بازار مالی مسکن ایران معرفی شده است. این نوع خاص از صندوق، دست‌کم از لحاظ تئوری، نیاز صنعت ساختمان را به در اختیار داشتن ابزاری برای تامین مالی طرح‌های املاک و ساختمان از طریق بازار سرمایه برطرف می‌کند. علاوه بر فواید و کارکردهایی که برای این ابزار مالی برشمرده می‌شود.

دوشنبه 13 خرداد 1398 ساعت 5:25

به گزارش شبکه خبری بانک و بیمه "بینا" به نقل از دنیای اقتصاد 

زمان مناسب عرضه اولیه

در شرایط توسعه‌نیافتگی بازار مالی مسکن کشور که سهم تسهیلات از بهای ملک اندک است، بسیاری از خانوارها ناگزیر باید مدت زمان قابل‌توجهی را صرف تجمیع تدریجی پس‌اندازهای خود برای فراهم‌کردن بخش قابل‌توجهی از بهای ملک کنند. همزمان، جهش‌های قیمتی گاه‌وبی‌گاه در بخش مسکن، قدرت خرید و کارآیی این پس‌اندازها را در زمانی کوتاه کاهش می‌دهد. بنابراین یکی از مهم‌ترین کارکردهای این ابزار، امکان بهره‌برداری خانوارهای فاقد مسکن برای حفظ قدرت خرید پس‌انداز و تامین‌طلبی (hedging) در برابر کاهش قدرت خرید ناشی از تورم می‌تواند باشد. به این معنا که با سرمایه ‌گذاری پس‌اندازهای خرد خانوارها در حوزه مسکن، قدرت خرید این اشخاص دست‌کم حفظ می‌شود و چه‌بسا در صورت سرمایه‌گذاری صحیح، سود مناسبی نیز عاید این خانوارها می‌شود. به‌ویژه آنکه با توجه به نظارت‌ها و مقررات فعالیت این صندوق‌ها، به‌نظر می‌رسد ریسک به‌مراتب کمتری سرمایه‌گذاران خرد را تهدید می‌کند.  

به‌رغم ظرفیت مناسب و مزایای متعدد (از جمله معافیت‌های مالیاتی) در عمل استفاده از این ابزار در کشور بسیار محدود بوده است. طرح‌هایی که با هدف ساخت‌وساز در زمین‌های دولتی با استفاده از این ابزار تعریف شدند، در همان مراحل اولیه با مشکلات حقوقی روبه‌رو شدند. بخش خصوصی نیز تمایل چندانی به استفاده از این ابزار نشان نداده است. هرچند ریشه‌یابی دقیق این مساله نیازمند پژوهش کارشناسی است، به نظر نگارنده برخی از مهم‌ترین دلایل عدم استقبال بخش خصوصی از این ابزار را می‌توان موارد زیر برشمرد.

الف) بهره‌برداری و جاافتادن ابزارهای مالی نو در بازار نیازمند زمان برای شناخته‌شدن قابلیت‌ها در بازار و همچنین رفع تدریجی کاستی‌های احتمالی است. موانع قانونی نهادهای دولتی در بهره‌برداری از این ابزار برای ساخت‌وساز روی زمین‌های دولتی، مثالی از کاستی‌های مورد اشاره است. اما به نظر می‌رسد در همین زمان نسبتا کوتاه نیز میزان گسترش بهره‌برداری از این صندوق‌ها کمتر از حد انتظار باشد، این مساله می‌تواند ناشی از تعامل و برهم‌کنش سایر عواملی باشد که در ادامه مورد اشاره قرار گرفته است.

ب) همز‌مانی معرفی این ابزار با دوره‌های طولانی افت چشمگیر سطح فعالیت در بازار مسکن و بازدهی پایین سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان که به‌طور عمومی انگیزه را برای فعالیت و سرمایه‌گذاری در بخش کاهش داد.

پ) قوی نبودن انگیزه معافیت مالیاتی در مقایسه با مالیات‌های سایر فعالان در بخش

ت) عدم تمایل سرمایه‌گذاران و سازندگان به افشای نظام‌مند اطلاعات مالی پروژه‌ها

ث) سابقه طولانی تامین مالی بخش با اتکا به سیستم بانکی و به‌طور متقابل تمایل شدید بانک‌ها و موسسات مالی به سرمایه‌گذاری در این حوزه در سال‌های گذشته (به‌ویژه در دوران رونق)

در همین دوران محدود یکی از بهره‌برداران اصلی از صندوق‌های زمین و ساختمان که سهم مهمی در گسترش و شناساندن این ابزار داشته است، بانک مسکن و زیرمجموعه‌های آن بوده است. چه این بانک را بانکی تخصصی بدانیم و چه معتقد باشیم که می‌تواند -و باید- نقش‌های توسعه‌ای پررنگ‌تری ایفا کند، در هر صورت به‌نظر می‌رسد، بهره‌برداری از صندوق‌های زمین و ساختمان در راستای فعالیت ذاتی بانک و زیرمجموعه‌های آن قرار دارد.

برای ساماندهی وضعیت نظام بانکی، بانک مرکزی در بخشنامه‌ای فعالیت بانک‌ها و زیرمجموعه‌های آن را در صندوق‌های سرمایه‌گذاری ممنوع دانسته است. با توجه به وضعیت نابسامان نظام بانکی، این اقدام گامی مثبت برای بازگرداندن بانک‌ها به مسیر فعالیت و کارکردهای اصلی ارزیابی می‌شود. کلیه صندوق‌های سرمایه‌گذاری و کلیه بانک‌ها مشمول این مقررات هستند، اما به‌نظر می‌رسد با توجه به شرایط خاص صنعت ساختمان و بانک مسکن و زیرمجموعه‌های آن (که در ادامه به اختصار بانک مسکن نامیده می‌شود) می‌توان این بانک را از شمول مقررات خارج کرد (به‌ویژه اگر نقش توسعه‌ای برای آن قائل باشیم) یا در صورت صلاحدید به‌صورت مشروط و با رعایت برخی موارد احتیاطی خاص (که تا حد امکان نگرانی‌های سیاست‌گذار و متخصصان بانکی را رفع کند) امکان بهره‌برداری از این ابزار را برای بانک مسکن فراهم کرد. به‌ویژه آنکه نگرانی به‌مراتب کمتری درخصوص کژکارکردهای تخصیص منابع در بانک مسکن، مشابه آنچه در برخی بانک‌ها و موسسات مالی مشاهده شد، وجود دارد.

به‌علاوه، در چارچوب رایج نظام بانکی کشور، پرداخت تسهیلات در قالب عقود مشارکت صورت می‌پذیرد. هرچند، بررسی موشکافانه و تخصصی نظام بانکی خارج از تخصص نگارنده است، در حد درک نگارنده، اگر بنای فعالیت نظام بانکی مشارکت درنظر گرفته شده است، به‌نظر می‌رسد مقررات تنظیم‌شده برای صندوق زمین و ساختمان چارچوب مناسب‌تری برای مشارکت جدی در امر ساخت (نسبت به سایر اشکال مشارکت که برای پرداخت تسهیلات مورد استفاده قرار می‌گیرد) فراهم می‌کند.

در هر صورت، در شرایطی که بخش خصوصی، انگیزه یا شناخت کافی برای بهره‌برداری از ظرفیت‌های این ابزار را ندارد، فراهم کردن بستر قانونی برای بانک مسکن، می‌تواند به شناساندن و جا انداختن این ابزار نو در بازار مالی مسکن کمک کند. به‌علاوه، با توجه به توان مالی و انسانی بانک، سیاست‌گذار می‌تواند از تجربیات تجمیع‌شده و یادگیری حاصل از طرح‌های مختلف برای بهبود و رفع کاستی‌های احتمالی این ابزار که تاکنون به‌طور کامل در بوته آزمایش قرار نگرفته است، بهره‌برداری کند. تسریع در فرآیند یادگیری، سرریز دانش و انتقال تجربه از دیگر مواردی است که امکان بهره‌‎مندی بانک مسکن از این ابزار مالی را در اختیار جامعه و صنعت ساختمان کشور قرار می‌دهد. همچنین همان‌گونه که در ابتدا اشاره شد، گسترش هرچه بیشتر فعالیت صندوق‌ها، امکان حفظ قدرت خرید پس‌اندازها را برای خانوارها فراهم می‌کند.  

مساله مهمی که شایسته است مورد توجه سیاست‌گذار قرار گیرد آن است که هرچند توسعه ابزارها و نهادهای مالی گامی مهم و ضروری برای جبران توسعه‌نیافتگی بازار مالی مسکن کشور به‌شمار می‌رود، اما به‌تنهایی به‌هیچ روی برای بهبود مشکلات بخش کافی نیست. به‌طور خاص در شرایط کنونی ضعف تقاضا و قدرت خرید اساسی‌ترین مساله‌ای است که چشم‌انداز روشنی از بازار مسکن در میان‌مدت به‌دست نمی‌دهد. به‌‎علاوه، بخش مهمی از مشکلات در حوزه مسکن به سیاست‌گذاری‌های اقتصادی نامناسب در سایر حوزه‌ها بازمی‌گردد، سیاست‌گذاری‌هایی که از مسیرهای مختلف از کارآیی و عملکرد ابزارهای مالی -هرچقدر هم که با دقت و ظرافت طراحی شده باشند- می‌کاهد. بدون بهبود پایدار وضعیت و ساختارهای اقتصاد کلان، نمی‌توان انتظار داشت که بخش مسکن به‌‎عنوان جزئی از کل اقتصاد بر مدار توسعه پایدار و بلندمدت قرار گیرد و این نگرانی وجود خواهد داشت که افزایش چشمگیر احتمالی فعالیت در آینده دور یا نزدیک که بالاخره رخ خواهد نمود، نه یک فرآیند پایدار، بلکه همچون ادوار گذشته، بخشی از روند پرتلاطم و و معیوب رکود و رونق (هرچند احتمالا در مقیاسی کم‌شدت‌تر از دوره‌های پیشین) باشد.

این مطلب برایم مفید است

ثبت نظر

ارسال

نمایش‌

بی توجهی به کارکنان نفت در تعیین پاداش پایان خدمت کارکنان دولت!

بر اساس لایحه بودجه ۱۴۰۲ در سال آینده پاداش پایان خدمت کارکنان در ازای هر سال خدمت و به میزان حداکثر تا سی سال ۵۲۰ میلیون تومان پیش‌بینی شده که نسبت به امسال ۷۵ میلیون تومان اضافه شده است.

  • 403

2877 میلیارد دلار ثروت نفتی برباد رفته در 12 سال تحریم

برای فهم بهتر مقدار هزینه 2877 میلیارد دلاری وارد شده از صادرات نفتی از دست رفته تا پایان سال میلادی گذشته، می‌توان به ارزش ریالی آن با توجه به قیمت دلار در بازارهای امروز اشاره کرد که بالغ بر 100.7 هزار هزار میلیارد تومان می‌شود.

  • 408

رحیمی: در لایحه بودجه ۱۴۰۲ هیچ افزایش قیمتی برای حامل‌های انرژی دیده نشده است/ معافیت برای خانوارهای کم‌درآمد

عضو کمیسیون انرژی مجلس شورای اسلامی گفت: سال آینده هیچ افزایش قیمتی برای حامل‌های انرژی از جمله بنزین، گازوئیل و گاز را نداریم و این موضوع اصلاً در بودجه سال ۱۴۰۲ نیامده است.

  • 479

اشتباه بانک مرکزی در آبان ماه

سید احسان خاندوزی، سخنگوی اقتصادی دولت : نرخ ارز در سامانه نیما متغیر خواهد بود. بخشی از مشکلی که در آبان و آذر ماه به وجود آمد بود. اشتباه در تخصیص ارز در یکی از زیرمجموعه های بانک مرکزی بود و موجب شد واردات برای کالاهایی که با درهم باید وارد می شد با محدودیت همراه شود .که باعث شد این موضوع القا ش ...

  • 478

قیمت قطعات یدکی در بازار سلیقه ای شد/ خبری از نظارت نیست

رئیس اتحادیه تعمیرکاران خودرو با اعلام اینکه قیمت قطعات یدکی گران شده اما قیمت دستمزد تعمیرکاران خودرو تغییر نکرده است، گفت: در حال حاضر قیمت قطعات یدکی خودرو بسیار بالاست و هیچ نظارتی در این رابطه انجام نمی شود.

  • 475

کارنامه روحانی و رئیسی در کنترل تورم

«تورم را نصف و سپس تک‌رقمی خواهیم کرد»؛ این دقیقا وعده‌ای بود که سیدابراهیم رئیسی در انتخابات سال گذشته داد. اکنون 16 ماه از آغاز به کار دولت او می‌گذرد و بررسی‌ها نشان می‌دهد رئیسی و دولتش در کنترل تورم طی این مدت، نسبت به بازه زمانی مشابه در دولت روحانی، ناکام بوده‌اند.

  • 397

سابقه بیمه خریدنی نیست ولی یک استثنا دارد

سابقه بیمه خریدنی نیست مگر اینکه فرد به ۶۰ سال رسیده باشد و برای بازنشسته شدن نیاز به خرید سابقه بیمه داشته باشد.

  • 569

مردم بیشتر چه خانه‌هایی می‌خرند؟

فشار تقاضا برای واحدهای کوچک متراژ و قدیمی نمایه غالب در این بازار است.

  • 340

اقتصاد کلان چیست؟

ه علت تاثیرگذاری وضعیت اقتصادی بر تمامی افراد، مسائل اقتصاد کلان، نقش مهمی را در مباحثات سیاسی ملی ایفا می‌کنند. شرکت‌کنندگان در انتخابات از وضعیت اقتصادی آگاه هستند و می‌دانند که سیاست‌های دولت می‌تواند از راه‌های قابل‌توجهی بر اقتصاد، تاثیرگذار باشد.

  • 387

چرا مردم تمایلی به بیمه‌های زندگی ندارند؟

یک مدیر بیمه‌ای ضمن تشریح برخی دلایل عدم توجه مردم به بیمه‌های زندگی، گفت: :‌ یکی از مهمترین دلایل تورم و کاهش ارزش پول است که مردم متناسب با شرایط تصمیم می‌گیرند.

  • 532

قطار سریع السیر در بازار سکه

برخی از سکه بازان با اشاره به اظهارات اخیر رئیسی درباره قطار پیشرفت به کنایه می گفتند نرخ دلار این روزها سوار قطار سریع السیر شده و ایستگاه ها را یکی پس از دیگری طی می کند. همین امر موجب شده سکه بازان تحت هیجان افزایش قیمت دلار در موقعیت خرید قرار بگیرند.

  • 498

نقش موثر اصناف در تنظیم بازار و توزیع کالاهای اساسی

رییس سازمان صنعت، معدن و تجارت قزوین با تاکید بر نقش مهم اصناف در پیشبرد اهداف اقتصادی کشور و توزیع کالا و خدمات بین جامعه گفت: بدون همراهی و حضور موثر اصناف هیچ برنامه‌ای در بازار قابلیت اجرا و عملیاتی شدن ندارد.

  • 397

احتمال تغییر سن و سابقه بازنشستگی در بودجه ۱۴۰۲/ کدام صندوقها با بودجه دولت سرپا هستند؟

دولت برای جلوگیری از تشدید چالش در صندوقهای بازنشستگی بایستی پیشنهادهای تحولی در حوزه صندوق‌های بازنشستگی و اصلاح سن و سابقه بازنشستگی در بودجه سال ۱۴۰۲ لحاظ کند.

  • 1754

پول مازاد فروش خودرو در بورس کالا به جیب خودروساز می‌رود؟

عضو هیات رئیسه کمیسیون صنایع و معادن مجلس گفت: اگر قیمت معامله شده خودرو در بورس بالاتر از بهای تمام شده پایه و سود معقول باشد، تفاوت مذکور باید برای مصارف عمومی به طور مثال برای توسعه صنعت حمل و نقل هزینه شود.

  • 285

«زمستان سخت» پتروشیمی ایران آغاز شد

بحران مدیریتی در حالی دومین دارنده منابع گازی جهان را دچار چالش جدی کرده است که رسانه‌های نزدیک به دولت مدت‌ها بود «زمستان سخت اروپا و التماس آن‌ها برای گاز ایران» را نوید می‌دادند.

  • 487

تحلیل تکنیکال بورس چیست؟

تحلیل تکنیکال بورس در واقع علمی در بازارهای مالی است که در آن پیش‌بینی قیمت‌های آینده بر اساس بررسی قیمت‌های گذشته صورت می‌گیرد.

  • 271

وضعیت حاد در بانک های 4 استان کشور

نرخ تسهیلات به سپرده ها پس از کسر سپرده قانونی در مهر ماه امسال، در 4 استان کشور بالاتر از 100 درصد بوده که اتفاقی خطرناک در اقتصاد قلمداد می شود. به باور برخی تحلیل گران این رویداد می تواند موجب رشد فزاینده نقدینگی شده و از این حیث این 4 منطقه را میدان انفجار نقدینگی می دانند.

  • 1895

بیشترین رشد قیمت سهام بانکی به سامان رسید

در اولین روز هفته معاملات بورس و فرابورس تهران، شاهد تغییرات اندک شاخص سهام بانک‌ها و موسسات اعتباری در بازار سرمایه بودیم.

  • 1705

بیشترین رشد قیمت سهام انبوه سازی، املاک و مستغلات به وتوس رسید

در اولین روز کاری هفته معاملات بورس وفرابورس تهران شاهد افت شاخص سهام شرکت های انبوه سازی،املاک و مستغلات دربازار سرمایه بودیم.

  • 675

وصول ۲۷۰ هزار میلیارد تومان مالیات در ۷ ماه/ درآمد مالیاتی مهر ۵۰ هزار میلیارد تومان شد

با توجه به آمارهای سازمان امور مالیاتی طی ۷ ماهه سال جاری حدود ۲۷۰ هزار میلیارد تومان مالیات وصول شده است و درآمد مالیاتی مهر ماه ۵۰ هزار میلیارد تومان بوده است.

  • 361